Vorweggenommene Erbfolge
Familienunternehmen strategisch übergeben
Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten ist ein bewährtes Mittel, um Vermögen generationsübergreifend zu erhalten und gleichzeitig Erbschaftsteuer zu vermeiden. Besonders wirksam: der Nießbrauchsvorbehalt, bei dem der Schenkende zwar das Eigentum überträgt, aber weiterhin Mieteinnahmen erhält oder selbst in der Immobilie wohnen bleibt.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Vater überträgt ein Mehrfamilienhaus im Wert von 800.000 € auf seine Tochter. Durch die Ausnutzung des persönlichen Freibetrags von 400.000 € bleibt die Übertragung steuerfrei. Der Vater sichert sich gleichzeitig lebenslanges Wohnrecht und Mieterträge. Die Immobilie bleibt im Familienbesitz – ohne Steuerlast im Erbfall.
Unternehmensnachfolge
Familienunternehmen strategisch übergeben
Die unentgeltliche Übertragung eines Unternehmens zu Lebzeiten schafft Sicherheit für die Nachfolge und bewahrt das Unternehmen vor einer zerschlagenden Erbschaftsteuer. Wird die Nachfolge rechtzeitig geplant und strukturiert, können gesetzliche Verschonungsregelungen greifen, die die Schenkung komplett steuerfrei stellen – vorausgesetzt, bestimmte Halte- und Lohnsummenregelungen werden eingehalten.
Ein typisches Szenario: Eine Apothekerin überträgt ihre gut laufende Einzelpraxis an ihre Tochter. Durch die Einhaltung der gesetzlichen Fristen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleibt der Vorgang steuerfrei. Die Tochter kann das Unternehmen ohne finanzielle Belastung weiterführen, und die Mutter regelt ihren Rückzug geordnet.
Güterstandsschaukel
Steuerfreier Vermögensausgleich unter Ehepartnern
Mit der sogenannten Güterstandsschaukel lässt sich während bestehender Ehe ein steuerfreier Vermögensausgleich erzielen – eine steuerlich anerkannte Gestaltungsmöglichkeit, um erhebliche Werte von einem Ehepartner auf den anderen zu übertragen. Möglich wird dies durch den Wechsel vom gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft in die Gütertrennung – und später zurück.
Ein konkreter Fall: Eine Unternehmerin hat in der Ehezeit einen Unternehmenswert von mehreren Millionen Euro aufgebaut. Durch die Güterstandsschaukel überträgt sie steuerfrei 50 Prozent des Zugewinns an ihren Ehemann. Die Maßnahme wird notariell begleitet, rechtssicher dokumentiert – und schafft zugleich eine Grundlage für spätere Erbregelungen oder Schenkungen an Kinder.
Vermögensübertragung auf Kinder
Freibeträge effektiv nutzen – auch bei Minderjährigen
Auch minderjährige Kinder unterliegen der Einkommensteuer – und profitieren zugleich vom vollen Grundfreibetrag. Dieses steuerliche Potenzial bleibt oft ungenutzt. Werden Immobilien oder Einkünfte frühzeitig auf Kinder übertragen, können sie steuerfrei Einkommen generieren, das bei den Eltern mit dem Spitzensteuersatz belastet würde.
Ein Beispiel: Ein Ehepaar überträgt eine kleine vermietete Eigentumswohnung auf die 15-jährige Tochter. Die jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 10.000 Euro bleiben vollständig steuerfrei, da sie unterhalb des steuerlichen Grundfreibetrags von 12.096 Euro liegen (Stand 2025). Bei den Eltern wäre diese Summe mit bis zu 42 Prozent versteuert worden. Ergebnis: Eine legale, generationenübergreifende Steuerentlastung.
Immobilienkauf zur Vermietung an Angehörige
Gestaltung mit Augenmaß und System
Die Vermietung an nahe Angehörige – etwa Kinder oder Eltern – kann steuerlich vorteilhaft sein, sofern die Vertragsgestaltung den Maßstäben des Finanzamts standhält. Entscheidend ist die Fremdüblichkeit: Miete, Nebenkosten, Zahlungsweise und Kündigungsschutz müssen so geregelt sein, wie zwischen Fremden üblich.
Ein gutes Beispiel: Eine Mutter kauft eine Eigentumswohnung in einer Universitätsstadt und vermietet diese zu ortsüblichem Preis an ihren studierenden Sohn. Durch korrekte Mietverträge und klare Dokumentation kann sie Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten steuerlich absetzen. Wichtig: Bei Mieten unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete droht eine Einschränkung der Abzugsfähigkeit.
Immobilienveräußerung auf Rentenbasis
Altersvorsorge mit Sicherheit und Wohnrecht
Nicht jeder möchte seine Immobilie im Alter vollständig veräußern oder verliert sie ungern an institutionelle Käufer. Der Verkauf auf Rentenbasis bietet eine attraktive Alternative: Die Immobilie wird gegen monatliche Rentenzahlungen verkauft, wobei dem Verkäufer meist ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird.
Ein typischer Fall: Eine alleinstehende Seniorin ohne Erben verkauft ihr Einfamilienhaus an eine Privatperson. Statt einer Einmalzahlung erhält sie eine monatliche Leibrente von 1.500 Euro sowie ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht. Die Immobilie bleibt ihr Zuhause, die Rente sichert ihren Lebensunterhalt – und der Käufer profitiert langfristig von einer attraktiven Immobilie.
Aufteilung von Grund und Gebäude
Basis für korrekte Abschreibungen schaffen
Nur der Gebäudewert einer Immobilie kann steuerlich abgeschrieben werden – nicht jedoch der Bodenwert. Daher ist es unerlässlich, den Kaufpreis korrekt aufzuteilen. Die Finanzverwaltung erkennt pauschale Schätzungen in der Regel nicht an – gefragt ist eine nachvollziehbare, sachverständige Aufteilung.
Ein Beispiel: Ein Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus für 1,2 Mio. Euro. Eine sorgfältige Wertermittlung ergibt: 75 Prozent entfallen auf das Gebäude, 25 Prozent auf den Boden. Der Investor kann nun jährlich rund 18.000 € als Abschreibung geltend machen. Ohne korrekte Aufteilung hätte das Finanzamt ggf. nur 60 Prozent Gebäudewert anerkannt – mit entsprechend niedrigeren Abschreibungen und höherer Steuerlast.