Immobilien gelten seit Jahrzehnten als stabiler Vermögensanker. Wer es zu Wohlstand gebracht hat, nutzt Häuser, Wohnungen oder Gewerbeobjekte nicht nur zur Sicherung von Substanzwerten, sondern auch gezielt zur Steueroptimierung. Doch dabei gilt: Der Teufel steckt im juristischen und steuerlichen Detail. Viele Mythen kursieren, falsche Gestaltungen führen zu empfindlichen Steuernachzahlungen – und kluge Strukturen ermöglichen legale Einsparungen im sechsstelligen Bereich. Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte zeigt, worauf es ankommt.
Immobilien als Kapitalanlage: Steuerliche Chancen clever nutzen
Wer heute in Immobilien investiert, tut das in der Regel nicht, weil er eine neue Bleibe sucht, sondern weil er Sicherheit und steuerlich optimierte Renditen sucht. Gerade vermögende Privatanleger – sei es der Mittelständler mit erfolgreichem Betrieb, die Ärztin mit hoher Steuerlast oder der Erbe einer Immobilie – erkennen: Die Immobilie ist mehr als ein Gebäude aus Stein – sie ist ein steuerlich wirksames Instrument zur langfristigen Vermögensbildung.
Abschreibungen (AfA): Die unsichtbare Rendite
Nehmen wir das Beispiel von Frau Dr. M., niedergelassene Zahnärztin mit einem zu versteuernden Einkommen von 270.000 € jährlich. Sie kauft eine gut erhaltene Altbauwohnung in bester Innenstadtlage für 700.000 € – davon entfallen rund 500.000 € auf das Gebäude. Die steuerliche Abschreibung (AfA) beträgt 2 % jährlich, also 10.000 €. Diese mindern ihr zu versteuerndes Einkommen direkt – und bringen ihr jährlich etwa 4.500 € Steuerersparnis.
Noch interessanter wird es bei denkmalgeschützten Immobilien: Wer in ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude investiert – etwa ein historisches Stadthaus mit Sanierungsbedarf –, kann unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 100 % der Sanierungskosten steuerlich absetzen (§ 7i EStG). Konkret: Herr B., Unternehmer aus Köln, investiert 400.000 € in die denkmalgerechte Sanierung eines Hauses. Über 12 Jahre kann er diese Summe in der Steuer geltend machen – und spart bei einem Grenzsteuersatz von 42 % rund 168.000 €. Nebenbei steigt der Marktwert der Immobilie deutlich, weil Lage, Substanz und historische Aura besonders gefragt sind.
Degressive AfA: Der steuerliche Turbo für Neubauten
Seit dem Jahr 2023 ist sie zurück: die degressive Abschreibung – ein echtes Geschenk für alle, die neu bauen oder frisch fertiggestellte Immobilien erwerben. Während die lineare AfA konstant 2 Prozent beträgt, erlaubt die degressive Variante in den ersten Jahren eine Abschreibung von bis zu 6 Prozent jährlich – ein massiver Vorteil, vorwiegend in Zeiten hoher Einkommen.
Ein Beispiel: Familie L. aus Hamburg investiert in einen Neubau mit einem Gebäudewert von 600.000 €. Dank der degressiven AfA kann sie im ersten Jahr 36.000 €, im zweiten Jahr 33.840 €, im dritten Jahr 31.810 € usw. abschreiben. Die steuerliche Entlastung summiert sich so bereits in den ersten fünf Jahren auf über 150.000 € – bei einer hohen Steuerprogression ein beachtlicher Effekt. Und: Diese Abschreibungen existieren unabhängig davon, ob die Immobilie bereits vollständig finanziert ist – auch mit Fremdkapital lässt sich steuerlich arbeiten.
Sonderausgaben und Werbungskosten: Alles ist relevant – wenn es mit Vermietung zu tun hat
Viele Kapitalanleger ahnen nicht, was alles als Werbungskosten geltend gemacht werden kann. Tatsächlich ist die Liste lang – und jedes Element zählt. Ob Notarkosten beim Erwerb, Maklerprovisionen, Fahrtkosten zu Besichtigungen, Zinsen für Immobilienkredite, Verwaltungsgebühren, Kosten für Hausmeister oder sogar Inserate auf Immobilienplattformen: Alles, was direkt mit dem Vermietungsprozess zu tun hat, ist steuerlich absetzbar.
Ein besonders anschauliches Beispiel liefert Herr W., Angestellter mit zwei vermieteten Eigentumswohnungen. In einem Jahr entstehen folgende Kosten: 8.400 € Zinsaufwand, 1.800 € für Hausgeldanteile, 1.200 € Fahrtkosten zur Eigentümerversammlung und 2.500 € für eine energetische Modernisierung. Insgesamt summieren sich seine Werbungskosten auf über 13.900 €. Bei einem Steuersatz von 38 % bedeutet das: Er spart in diesem Jahr rund 5.280 € an Einkommensteuer – ganz legal und ohne dass er dafür einen Euro „mehr“ verdient hätte.
Fazit: Wer Immobilien steuerlich blind verwaltet, lässt Geld liegen
Die steuerlichen Möglichkeiten im Zusammenhang mit Immobilieninvestments sind enorm – aber sie müssen aktiv genutzt werden. Wer sie kennt, kann Jahr für Jahr zehntausende Euro an Steuerlast vermeiden. Wer sie nicht kennt, zahlt still mit – Monat für Monat, Jahr für Jahr. Es reicht nicht, einfach „irgendeine Immobilie“ zu kaufen. Es geht darum, die richtige Immobilie mit der richtigen Strategie, in der richtigen Rechtsform und mit dem richtigen steuerlichen Hebel zu kombinieren. Nur dann wird aus der Immobilie ein echter Baustein für nachhaltigen Vermögensaufbau.
Und genau hier trennt sich die Spreu vom Weizen: Nicht der Quadratmeterpreis oder der Mietzins entscheidet am Ende über den Erfolg – sondern die steuerliche Intelligenz im Hintergrund. Wer klug plant, rechnet sich nicht arm, sondern reich.
Privat oder Gesellschaft? – Die Struktur ist der Schlüssel zum Vermögenserhalt
Wer ernsthaft in Immobilien investiert, wird sich früher oder später mit einer Frage konfrontiert sehen, die über Millionen entscheidet – buchstäblich: Soll ich die Immobilie im Privatvermögen halten oder über eine Gesellschaft strukturieren? Diese Entscheidung ist keineswegs nur juristisches Beiwerk. Sie bestimmt, wie viel Steuern Sie zahlen, wie flexibel Sie mit dem Objekt agieren können und ob Ihre Nachkommen später über ein solides Fundament oder ein steuerliches Pulverfass verfügen.
Beginnen wir mit dem vermeintlich einfacheren Weg: Privatbesitz. Eine vermietete Immobilie im Privatvermögen ist steuerlich unkompliziert – Mieteinnahmen werden im Rahmen der Einkommensteuer erklärt, Kosten als Werbungskosten abgezogen. Besonders attraktiv: Nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren kann ein Verkauf steuerfrei erfolgen. Das ist ein Trumpf, den keine Gesellschaftsform bieten kann. Wer also mit einer überschaubaren Anzahl an Immobilien arbeitet, keine zu schnelle Rotation plant und eine einfache Verwaltung wünscht, ist hier gut aufgehoben.
Doch je größer das Portfolio wird, desto stärker geraten die Vorteile des Privatbesitzes ins Wanken – und genau an dieser Stelle rückt die Immobilien-GmbH ins Spiel. Sie kann als vermögensverwaltende Gesellschaft genutzt werden und erlaubt es, Mieteinnahmen mit einem effektiven Steuersatz von nur 15,8 Prozent (Körperschaftsteuer + Soli) zu versteuern – im Vergleich zu bis zu 45 Prozent im Privatbereich ein enormer Unterschied. Allerdings gilt: Sobald die GmbH aktiv wird – z. B. durch Bauprojekte, Ankauf und Verkauf – fällt Gewerbesteuer an, was das Modell teurer machen kann.
Ein Beispiel: Herr und Frau S., beide Apotheker mit hoher Steuerbelastung, kaufen vier Mehrfamilienhäuser zur Vermietung. Würden sie jährlich 250.000 € Gewinn im Privatvermögen erzielen, wären davon fast 112.500 € an das Finanzamt abzuführen. Über eine vermögensverwaltende GmbH reduziert sich die Steuerlast auf rund 39.500 € – ein Unterschied von über 70.000 € pro Jahr. Auf zehn Jahre gerechnet, inklusive Reinvestitionseffekten, kann dies zu einem Vermögensvorsprung von weit über einer halben Million Euro führen. Dennoch müssen sie wissen: Eine GmbH ist kein Selbstläufer. Bilanzpflicht, Offenlegung, strenge steuerliche Trennung von privat und Gesellschaft und laufende Beratungskosten sind einzukalkulieren.
Noch weiter in die Zukunft gedacht ist die Variante der Stiftung. Eine Familienstiftung kann Immobilien dauerhaft erhalten, Vermögen schützen und gleichzeitig steuerlich klug wirken. Gewinne werden im Körperschaftsteuermantel besteuert, Erbschaft- und Schenkungsteuer lassen sich elegant umgehen oder minimieren. Doch der Aufwand ist hoch: Satzung, Stiftungsaufsicht, restriktive Gestaltungsspielräume – das Konstrukt lohnt sich meist erst ab einem Vermögen von 5 Mio. € aufwärts oder bei komplexen Familienverhältnissen, etwa mit Patchwork-Erben, die abgesichert und getrennt verwaltet werden sollen.
Hier zeigt sich ein entscheidendes Muster: Es gibt keine Universallösung – jede Struktur muss zur Person, zur Vermögenssituation und zur Zukunftsstrategie passen. Der Single-Investor mit drei Eigentumswohnungen fährt mit Privatbesitz vielleicht besser. Der Unternehmer mit regelmäßigem Cashflow und zehn Objekten in verschiedenen Städten profitiert massiv von einer Holdingstruktur. Die Unternehmerfamilie mit generationsübergreifendem Plan, die gleichzeitig karitativ aktiv sein will, sollte eine Stiftung prüfen – in Kombination mit einer operativ tätigen Immobilien-GmbH.
Wichtig ist dabei vor allem eines: Die Struktur muss vor dem Kauf stehen. Wer erst dann nachdenkt, wenn der Notariatstermin bevorsteht, verschenkt bares Geld. Noch schlimmer: Wer umstrukturieren will, wenn das Objekt bereits im Privatvermögen liegt, kann durch sogenannte „verdeckte Einlagen“ oder Veräußerungsvorgänge ungewollt steuerpflichtige Tatbestände auslösen – mit potenziell sechsstelligen Steuerfolgen.
Fazit: Die richtige Struktur ist kein administratives Detail, sondern der eigentliche Hebel zur steuerlichen Optimierung. Sie schützt nicht nur vor unnötiger Belastung, sondern eröffnet Handlungsspielräume für Verkauf, Reinvestition und Erbfolge. Wer diesen Schritt überspringt, agiert wie ein Bauherr ohne Statik – und riskiert, dass das steuerliche Konstrukt später zusammenbricht.
Die größten Irrtümer – und wie Sie sie vermeiden
Mythos 1: „Immobilien sind immer steuerfrei nach 10 Jahren.“
Das gilt nur bei privater Veräußerung, nicht bei gewerblichem Grundstückshandel oder bei Anteilsübertragungen (Share Deals).
Mythos 2: „Ich kann jede Modernisierung absetzen.“
Herstellungskosten müssen aktiviert werden. Nur Erhaltungsaufwand kann sofort abgezogen werden – die Abgrenzung ist komplex.
Mythos 3: „Die GmbH spart automatisch Steuern.“
Falsch. GmbHs zahlen ca. 30% auf Gewinne, während Privatpersonen nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen können. Ohne langfristige Planung oft teurer.
Mythos 4: „Schenken ist besser als Vererben.“
Bei hohen Immobilienwerten drohen Schenkungssteuern. Zudem können Abschreibungen verloren gehen oder Freibeträge falsch zeitlich aufeinander abgestimmt sein.
Strategische Strukturierung: Wie Sie Ihr Immobilienvermögen intelligent und generationenfest sichern
Wer Immobilien nicht nur kurzfristig als Renditeobjekt, sondern als strategisches Familienvermögen versteht, muss sich früher oder später mit der Frage beschäftigen: Wie strukturiere ich meinen Besitz so, dass er rechtlich stabil, steuerlich effizient und generationenübergreifend nutzbar bleibt? Gerade in einer Zeit, in der steuerliche Belastungen steigen und die politischen Diskussionen über Erbschaftssteuer, Vermögensabgaben und Wohnraumbewirtschaftung lauter werden, ist ein kluger rechtlicher Rahmen Gold wert – im wahrsten Sinne des Wortes. Drei Instrumente stechen hier besonders hervor: die Familiengesellschaft, das Nießbrauchmodell und die sogenannte RETT-Blocker-Struktur.
Beginnen wir mit der Familiengesellschaft, meist in der Form einer GmbH & Co. KG. Diese Struktur ist wie ein maßgeschneiderter Tresor für Ihr Immobilienportfolio: Sie erlaubt es, Immobilien steuerlich gebündelt zu halten, Gewinne zu steuern und vor allem: Freibeträge bei der Übertragung auf die nächste Generation optimal zu nutzen. Das Prinzip ist einfach, aber raffiniert: Die Eltern gründen eine Gesellschaft, bringen die Immobilien ein und übertragen dann schrittweise Anteile an die Kinder – z. B. alle zehn Jahre bis zur jeweiligen Freibetragsgrenze von derzeit 400.000 € pro Kind (§ 16 ErbStG). Dabei bleibt die Kontrolle in der Hand der Eltern, weil sie sich im Gesellschaftsvertrag weitreichende Stimmrechte sichern können. Gleichzeitig können Gewinne thesauriert und reinvestiert werden – ganz ohne direkte Steuerbelastung auf Gesellschafterebene.
Ein Beispiel: Die Familie H. besitzt acht Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Gesamtwert von 12 Mio. €. Durch Einbringung in eine Familiengesellschaft und schrittweise Übertragung der Anteile auf die beiden Kinder in jeweils zehnjährigen Abständen lassen sich rund 3,2 Mio. € steuerfrei übertragen – ohne einen Cent an Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Gleichzeitig bleibt das Vermögen unter einem steuerlich optimierten Dach. Und: Sollte später verkauft werden, kann dies innerhalb der Gesellschaft erfolgen, ohne dass gleich das gesamte Familienvermögen auseinandergerissen wird.
Ein weiteres effektives Gestaltungsinstrument ist das Nießbrauchmodell, das insbesondere dann eingesetzt wird, wenn Immobilien bereits auf die nächste Generation übergehen sollen, die Eltern aber weiterhin Einkünfte daraus beziehen möchten – etwa zur Absicherung im Alter. Hierbei übertragen die Eltern das Eigentum an der Immobilie auf die Kinder, behalten sich jedoch den Nießbrauch vor. Das heißt: Die Eltern dürfen die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder vermieten und behalten sämtliche Erträge. Für das Finanzamt ist dies ein starker Hebel: Der übertragene Immobilienwert wird nämlich um den Kapitalwert des Nießbrauchs reduziert – was bedeutet, dass die Schenkung steuerlich deutlich niedriger bewertet wird.
Konkret: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus hat einen Marktwert von 2 Mio. €. Der Nießbrauch der Eltern, die beide 65 Jahre alt sind, wird mit 800.000 € bewertet. Der steuerlich relevante Schenkungswert sinkt also auf nur 1,2 Mio. € – und liegt damit weit näher an den Freibeträgen. Ein großer Vorteil für Familien mit hohem Immobilienbesitz und hohem Lebensalter der Schenker. Zudem bleibt der Generationenwechsel im Eigentum planbar, da die wirtschaftliche Kontrolle in der Familie bleibt.
Für besonders vermögende Anleger – etwa bei Immobilienportfolios im zweistelligen Millionenbereich – kommt schließlich das Werkzeug der Profis ins Spiel: die RETT-Blocker-Struktur. RETT steht für „Real Estate Transfer Tax“, also Grunderwerbsteuer. Diese beträgt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent – bei einem Portfolio von 20 Mio. € also bis zu 1,3 Mio. € an reiner Steuerlast bei einem Eigentümerwechsel.
Genau hier setzen RETT-Blocker an. Dabei wird nicht das Grundstück selbst verkauft, sondern es werden Anteile an einer Immobiliengesellschaft übertragen – so gestaltet, dass unterhalb der gesetzlichen Schwellenwerte von 90 Prozent bzw. 95 Prozent bei Anteilserwerben geblieben wird (§ 1 Abs. 2a, 3 GrEStG). Dies erfordert jedoch exakte Planung, vertragliche Abstimmung zwischen Käufer und Verkäufer sowie ein gutes Verständnis gesellschaftsrechtlicher Konstruktionen – oft wird hier mit Zwischenholdings, Treuhandlösungen oder Co-Investoren gearbeitet.
Ein typisches Beispiel: Zwei Investoren wollen gemeinsam ein Immobilienpaket von 25 Mio. € erwerben. Statt die Immobilien direkt zu kaufen, gründen sie zwei separate Holdings, die jeweils unterhalb der 90 Prozent-Grenze bleiben. Durch die zeitversetzte Übernahme der restlichen Anteile nach Ablauf der Fristen kann Grunderwerbsteuer komplett vermieden werden. Achtung: Dieses Modell ist ausschließlich für professionelle Investoren geeignet – jede Abweichung kann zu hohen Nachzahlungen und rechtlichen Risiken führen. Doch wenn es funktioniert, spart es Beträge im siebenstelligen Bereich – bei einem legalen, durch Rechtsprechung gedeckten Vorgehen.
Fazit: Wer strategisch denkt, kann sein Immobilienvermögen nicht nur erhalten, sondern aktiv schützen und vermehren – und das über Generationen hinweg. Ob über die flexible Familiengesellschaft, das generationenschonende Nießbrauchmodell oder den steuertechnischen Hochleistungssport mit RETT-Blocker-Strukturen: Jeder Schritt bringt Potenzial – wenn er durchdacht und professionell umgesetzt wird. Denn in der Immobilienwelt gilt mehr denn je: Nicht das größte Haus gewinnt – sondern die beste Struktur.
Exit-Strategien und Nachfolgeplanung
Beim Verkauf der Immobilie stellen sich Fragen zur Versteuerung des Gewinns. Wer privat hält und mehr als 10 Jahre wartet, ist fein raus. Bei Gesellschaften hingegen gilt: Verkaufserlöse unterliegen der Steuer regelmäßig.
Daher: Nachfolge schon heute planen!
- Testamentarische Vorkehrungen, Nießbrauch, Teilübertragungen
- Steuerliche Simulationen der Vermögensübertragung
- Internationale Strukturen, etwa durch Stiftungslösungen mit Sitz in Liechtenstein, der Schweiz oder Luxemburg
- Wer wirklich hilft: die richtigen Experten für Vermögende
Vermögende benötigen keine Massenware, sondern Einzelstrategien. Kompetente Ansprechpartner sind:
- Fachanwälte für Steuerrecht, die mit Stiftungen, Familiengesellschaften und Immobilienstrukturen vertraut sind, und Juristen, die auf strategischen Vermögensschutz, Immobilienrecht und steuerliche Optimierung spezialisiert sind.
- Family-Offices, die als Bindeglied zwischen Investment, Steuern und Nachfolgeplanung agieren.
Fazit: Fehler vermeiden, Vermögen strukturieren, legal optimieren
Immobilien bieten nicht nur Schutz vor Inflation, sondern auch große steuerliche Chancen. Wer falsche Gestaltungen wählt, zahlt doppelt. Wer strategisch handelt, spart legal sechsstellige Beträge. Der erste Schritt: strukturierte Beratung durch einen erfahrenen Anwalt mit Weitblick.
Kontaktieren Sie jetzt ABOWI Finanzabteilung – für eine individuelle steuerliche Immobilienstrategie.